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 Visite de la poupoune hier.

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lacstjean
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MessageSujet: Re: Visite de la poupoune hier.   Dim 22 Avr - 19:45

Isabelle, je sais que chaque locataire à cette résidence de Grand-Mère (c'est d'ailleurs la norme dans toutes les résidences, sauf qu'ailleurs, les prix sont plus élevés que dans celle-ci) a signé en janvier dernier un bail d'un an à 825$ par mois. La belle-fille de la proprio, qui avait pris la vente de la résidence en main, me dit que la proprio (qui a 68 ans) se refusait à augmenter les loyers de ses locataires, disant qu'elle n'avait pas besoin de ça. Sa belle-fille lui a fait la morale et lui a dit qu'elle nuisait à la vente de sa bâtisse en agissant ainsi puisque les acheteurs éventuels ne pourraient augementer les loyers d'un coup après la vente et qu'ils seraient donc moins intéressés. La belle-fille me dit qu'après des années, sa belle-mère a fini par l'écouter et se décider en janvier dernier à leur présenter une hausse de loyer........de 5$ par mois. C'est alors qu'ils sont passés à 825$ par mois jusqu'en janvier prochain!
Dans les autres résidences visitées, les prix varient entre 975 et 1250$ par mois.
Pis franchement....c'est vraiment à Grand-mère le top de ce que nous avons vu, donc pas de raison d'être si bas à mon avis!
Je sais pour avoir vu que la proprio est carrément maniaque de bebelles, bibelots, machins de tous poils servant à décorer. Il y en a PARTOUT! Les nombreuses tables, meubles en sont plus que surchargés, les murs sont couverts de tableaux du plancher au plafond. Ce doit être l'enfer de faire l'époussetage dans cette maison là! Elle a des quantité phénoménales de sculptures sur bois antiques, assez grandes, genre petit soldat, Pierrots, gugus de toutes sortes. Elle mettait certainement une fortune dans ces cochonneries!
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Isabelle comme du miel!
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MessageSujet: Re: Visite de la poupoune hier.   Dim 22 Avr - 23:54

PIerre (si tu permets que je t'appelle PIerre ) elle a raison. À ce que je comprends, elle fonctionne finalement comme une maison de chambres c'est ça? Donc le même fonctionnement que des baux locatifs. Un propriétaire ne peut augmenter le prix du loyer de plus que ce que la Régie du logement autorise à chaque année SAUF...si vous avez fait de grosse rénovations (pour le bien être des locataires, pour les chambres et non pour votre partie à vous), ou si des éléments extérieurs sont venus augmenter vos dépenses considérablement (ex taxes qui ont beaucoup augmenté pour une raison quelconque). Ici, j'ai augmenté mes loyers à tous les ans, mais pour mes bons locataires, j'accordais un rabais du même montant que l'augmentation écrite. C'est légale. Comme ça le bail officielle était au prix juste, et je gardais mes bons locataires à un prix qu'il le convenait.

Toutefois, il y a quelques façons d'augmenter le loyer après cela....Par exemple, un locataire quitte et vous relouer plus haut. Dans les baux il y a une section: prix payé par l'ancien locataire¨. Cette section n'est pas obligatoire à remplir et souvent, les proprios l'omette...volontairement. Si le nouveau locataire ne le demande pas, l'affaire est tiguidou. S'il le demande et qu'il accepte vos raison de l'augmentation, Tigidou aussi. Sinon, 2 options: vous baisser et ajuster en fonction de la Régie ou bedon...petite visite à la RÉGIE...ça faut être préparé et avoir de bons arguments....on évite. Autre façon, c'est de modifier la façon de louer ex: louer semi-meublé au lieu de non meublé. Masi cette façon est peut-être difficile dans votre cas.

Mais le gros principe de base en locatif...si c'est pas rentable à l'achat....ce ne le sera jamais. Façon de rendre rentable...diminuer le prix d'achat..donc NÉGOTIER...je le redis.....

Aumenter les revenus ou baisser les dépenses...pas secrets.

avec la réponse de la Belle-fille, vous avez un atout entre les mains...ELLE SAIT QUE L’ENTREPRISE N'EST AS RENTABLE VENDUE À SE PRIX.

ASSUREZ-VOUS QU'IL N'Y A PAS DE GROS PROBLÈMES.

Aussi, vous pouvez rencontrer un propriétaire de résidence semblable à Ignace ou proche. Comme ça il ne vous verra pas comme un compétiteur. S'il hésite à vous donner des chiffres, c'est que c'est rentable. Si c'est pas rentable, il vous le dira. Normalement il ne se gêne pas.
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Ti-Noël
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MessageSujet: Re: Visite de la poupoune hier.   Lun 23 Avr - 0:48

dans ma paroisse , on a un foyer privé pour personnes agées, autonome. Mon père paye $1100.00 par mois, et le foyer va chercher entre 100 et 200$ par mois du gouvernement en plus,...................... je ne connais pas le programme mais j,ai vu les papiers. alors je me demande comment fait-il qu'il y a une aussi grande différence entre 2 foyer donnant les mêmes services??????????



service: 3 repas, et 2 collations par jour + 2 bains par semaine, suivi de prise de médicament, et depuis l'an passé, les servietes ne sont plus fournies.................

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Majo
Le têteux de forum


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MessageSujet: Re: Visite de la poupoune hier.   Lun 23 Avr - 0:58

Deux bains par semaine, on devrait placer Bobonhomme à cette endroit ça lui ferait un bain de plus
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Kirla
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MessageSujet: Re: Visite de la poupoune hier.   Lun 23 Avr - 2:21

Majo a écrit:
Deux bains par semaine, on devrait placer Bobonhomme à cette endroit ça lui ferait un bain de plus

Celle-là est ta meilleure !!!!!!!!!
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lacstjean
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MessageSujet: Re: Visite de la poupoune hier.   Lun 23 Avr - 3:40

J'espère Isabelle que tu peux m'appeler Pierre! Ça tombe bien, c'est justement mon nom! Pis franchement, je préfère que tu ne m'appelles pas GRAND-PÈRE, j'ai assez de Majo comme petit-fils encombrant!
Ça c'est justement un truc qui m'avait hérissé le poil! Dans au moins une des résidences, les locataires sont limités à un bain par semaine! La proprio me disait: s'ils veulent plus, ils ont des lavabos dans leur chambre! Clisssssss...passer une semaine sans douche, me semble que je sentirais le ptit canard à la patte cassée en simonac! J'imagine bien sûr qu'à coup de 9 bains plus les nôtres tous les jours, ça doit chiffrer sur le bill d'hydro en sipoplette à bicyclette!

Je viens d'avoir une conversation avec eux sur les points qui m'intriguais. Le coût des assurances est passé de 2400$ par an à 7000$ tout d'un coup. Le fils me dit que sa mère ne veut pas payer 5 cennes d'impôt....donc qu'elle prend tous les moyens pour l'éviter. Ainsi, elle passe désormais sur la bâtisse la totalité de ses assurances, soit bâtisse, responsabilité, auto et même ses assurances vie. D'un autre côté, il me dit que les assureurs ont demandé d'inspecter le bâtiment et qu'ils ont exigé de passer la valeur de remplacement de l'édifice de 300,000$ qu'il était à 900,000$. Donc hausse substantielle de la prime!
Également, la toiture a été refaite à neuf, une porte patio ajoutée, toute la fenestration avant refaite, l'immense galerie avant et de côté construite l'an dernier, etc, etc. Ceci explique que le poste ''achats'' est passé en 2008 et 2009 de 23,000$ environ à 43,000$ +ou- en 2010 et 2011.
Un frigo à 3000$ a été acheté, deux lits électriques. Il me signale tous les bibelots de décoration.
Je sais qu'ils reviennent tous d'un voyage au Mexique, lorsque je suis passé en mars, ses valises étaient prêtes et elle me l'avait dit. Le fils me mentionne que c'est la résidence qui leur a payé ce voyage à tous, soit sa mère la proprio, lui-même, sa femme et sa fille. Ça vient du noir réalisé à la résidence. Bon.......est-ce vrai? Mystère!
Enfin....bref, ce n'est pas aisé de se faire une idée précise.


Dernière édition par lacstjean le Lun 23 Avr - 4:03, édité 1 fois
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Kirla
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MessageSujet: Re: Visite de la poupoune hier.   Lun 23 Avr - 3:56

C'est se que j'allais dire.

Du temps ou j'avais ma garderie à la maison, j'avais droit de déduire plein de trucs ou un pourcentage de truc. Pour au final arriver à ne pas payer d'impôts.

On s'entend que mon ordinateur ne servait pas qu'à la garderie...les jouets, j'en aurais acheté à mes gars quand même etc...

J'avais donc un revenu interessant mais si on se fit à mon rapport d'impôt je vivais pauvre en titi lol

Avoir une résidence pour personnes âgées doit ressembler un peu là dessus que ma garderie...remarque que ça fait plus de 10 ans, probablement que certaines choses on changé depuis.
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MessageSujet: Re: Visite de la poupoune hier.   Lun 23 Avr - 4:37

Pierre, cela s'appelle un faux déficit, tu passes le max de dépenses ( justifiables et pièces justificatives à l'appuie ) pour réduire. Sauf que pour les assurances, ce n'est qu'un cca, une dépense calculé à la fin. C'est plus fiscale.

Sauf que le gouvernement n'aime pas quand une compagnie fait du déficit. En démarrage d'entreprise ils tolèrent 3 ans.

Pour répondre à Isabelle, non le locatif n'est pas taxable sauf dans le tourisme.


Pierre tu dois te faire faire un état prévisionnel sur 3 ans. Part avec les dépenses connus et que tu envisage le plus réaliste et fixes tes prix en conséquences.

J'aimerais savoir Pierre si la dame faisait une remise tps/tvq, si oui elle chargeait de la taxe sinon c'est comme pour les appartements, la taxe est calculer au complet dans la facture dans tes dépenses.
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MessageSujet: Re: Visite de la poupoune hier.   Lun 23 Avr - 4:57

Le fils m'a dit que non, sa mère ne réclamait aucune taxe de ses locataires donc n'en versait aucune au gouvernement et de ce fait ne demandait non plus aucun remboursement. .
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MessageSujet: Re: Visite de la poupoune hier.   Lun 23 Avr - 4:59

Une question comme ca, Un bed and breakfast serait-il envisageable ?
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MessageSujet: Re: Visite de la poupoune hier.   Lun 23 Avr - 5:06

je pense à ca, mais pourquoi alors tu as une taxe à l'achat si elle n'était pas enregistrée aux taxes ? Ca ne devrait pas être le cas.
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MessageSujet: Re: Visite de la poupoune hier.   Lun 23 Avr - 5:17

Bofffffffff........je ne crois pas! Je trouve ça trop aléatoire. En fait, comme je n'ai jamais songé à en fréquenter un moi-même, m'étant toujours fié au réseau d'hôtels/motels qu'il y a partout, l'idée de devoir réserver à l'avance aussi ne me plait pas. J'ai l'âme vagabonde donc je ne sais jamais à l'avance où l'envie de m'arrêter me prendra en voyage. J'ai toujours adoré voyager sans trop savoir où je me retrouverai. Pour un itinéraire de voyage, disons qu'habituellement, je vise un point d'arrivée quelque part. Entre les deux (départ/arrivée), je garde la plus complète flexibilité! Une route me semble plus pittoresque, je prendrai celle-là! Un truc attire mon attention, je m'y arrêterai le temps qu'il faut pour satisfaire ma curiosité.
J'ai donc tendance à penser que tout le monde est comme ça, même si je sais que beaucoup sont très planifiés et organisés. Pas moi!
Ouaissssssssss.....en y pensant, j'ai peut-être expérimenté les beds and breakfasts finalement.....mais, au Brésil, jamais ailleurs. Au Brésil il y a ce qu'on appelle des ''pousadas''! C'est en fait très proche des motels chez-nous mais le proprio et sa famille y vit et le petit déjeuner (ÉNORRRRRRRRRRRME) est inclus dans le prix. Ça j'ai beaucoup utilisé au Brésil!

En effet, Cybèle. Mon comptable ne croit pas non plus qu'il y aura taxe à l'achat. C'est une information que m'avait transmise ma notaire mais sans certitude, elle m'avait demandé de m'informer à mon comptable. Or lui me dit que non, je n'aurai pas de TPS/TVQ à payer sur l'achat de la résidence. Je suis donc rassuré sur ce point.
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Isabelle comme du miel!
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MessageSujet: Re: Visite de la poupoune hier.   Lun 23 Avr - 14:20

@Cybèle, d'où ma question si c'était considéré comme du locatif ou comme une entreprise de services??? Mais je me demande si il ne serait pas possible quand même d'être inscrit aux taxes, s'il s'enregistre comme entreprise afin d'avoir le remboursement des taxes de ses achats.

PIerre, comptabilité créative...sortie d'argent et mauvaise gestion. Première vue devrait etre rentable. Comme le disait Cybèle refait des budgets en modifiant les postes qui posent problème, ais regarde aussi les états financiers des 5 dernières années les grosses dépesnes ne devraient pas y être donc ça te donneras quand même une meilleure idée.

Je reveisn encore à la même chose mais, si elle n'a pas voul;u rendre son entreprise rentable...NÉGOTIE...des erreurs comme ça ça se paie.
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MessageSujet: Re: Visite de la poupoune hier.   Lun 23 Avr - 21:35

Je t'avoue qu'avec tous les questionnements actuels que je lui transfère, le fils commence à sentir la soupe chaude. Voyant que je branlais dans le manche, il me demandait hier ou avant-hier si j'étais toujours intéressé. Je lui ai répondu qu'une chose était certaine......je ne suis pas intéressé par la faillite! Il riait jaune!
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MessageSujet: Re: Visite de la poupoune hier.   Lun 23 Avr - 21:37

Je vais être honnête, sa sent pas bon.

Si la dame ne réclamait pas de taxe, cé normal qu'elle n'en déclarait pas. Ensuite pierre dit qu'elle ne faisait pas ses déclarations comme elle ne demandait pas de retour.

Donc j'en déduit, qu'elle n'était pas enregistré aux bureau des taxes. Si elle ne l'était pas, il y a aucune raison que Pierre paie une taxe d'acquisition.

Ensuite tu peux faire une entreprise sans être enregistré aux taxes en bas d'un certain revenue, mais du moment que tu as décidé d'être enregistré tu ne peux plus reculer.

ex ; si tu es enregistré au taxes, tu as une facture d'électricité de 1.00 avant taxe, tu dois mettre ce montant dans tes frais administration et les taxes dans ton rapport de taxe au mois, 3 mois, bisannuel ou annuel.

si tu n'es pas enregistré, tu mets le montant total soit 1.15 tx incl. dans tes frais, sans faire de rapport. Donc si je comprend bien c'est ce que la dame faisait.

L'incorporation, c'était surement pour ne pas être poursuivi personnellement.

Isabelle, j'ai cherché pour ta question sur le site de revenu québec et la seule chose que j'ai trouvé c'est que cela serait considéré comme du logement donc non taxable mais c'est sous toute réserve. Mais je crois que Pierre doit vraiment se renseigner avant.

Surtout, stp Pierre, ne rachete pas les actions, laisse les eux régulariser leur livres comptables et faire la fermeture d'entreprise et toi recommence a nouveau sur de bonnes bases.

Pour ton autre question, oui, éventuellement, il le devra être enregistré aux taxes pour sauver la taxe d'achats, sauf qu'il ne devrait pas y avoir de taxe d'achat si la dame n'était pas enregistré aux taxes. Ce bout la , me laisse vraiment perplexe dans cette histoire. Tu ne peux pas fonctionner avec un numéro de taxes sans en déclarer, et de l'autre côté déclarer dans tes livres des factures déductible à 100 %.
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MessageSujet: Re: Visite de la poupoune hier.   Lun 23 Avr - 22:16

En effet, Cybèle. Mon comptable m'a dit que je n'aurais pas à payer de taxes d'acquisition. Il m'a aussi dit de NE PAS acheter la compagnie de la proprio actuelle car j'achèterais aussi son passé et qu'il pouvait y avoir des merdes qui trainent. Donc, je n'acheterais pas la compagnie, seulement ses actifs. Mon comptable me disait également que je n'avais pas besoin de me former en compagnie....qu'à tout le moins, il n'y a rien qui presse. Que pour ça, on peut très bien opérer sans être Inc puis aviser plus tard si des circonstances particulières rendent préférable la création d'une cie.
Donc, c'est certainement ainsi que je procéderais. C'est à dire ne pas acheter la cie et ne pas non plus m'incorporer pour le moment.
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MessageSujet: Re: Visite de la poupoune hier.   Lun 23 Avr - 22:42

C'est exactement ce que je te disais. Et tant que tu ne déclare pas 30 000 $.

Et tu n'es pas obligé d'être inc. il y a d'autre nomenclature sans actionnaire.

Moi je suis S.E.N.C, société en nom collectif. Ca veut que moi et mon chum ont se partage une compagnie, plus simple qu'une incorporation.

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Bobonhomme
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MessageSujet: Re: Visite de la poupoune hier.   Lun 23 Avr - 23:17

Bon v'la Kirla qui s'en mêle. Elle peut bien regarder la tv avec ses deux cochons sur ses cuisses mais je suis prêt à prendre un bain tous les jours si elle me permet de faire de même...

Pardon pour l'infidélité à tes cuisses Sunny !
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MessageSujet: Re: Visite de la poupoune hier.   Mar 24 Avr - 14:16

Voici ce que j'ai trouvé et qui règle un peu la question de la taxe. Je me demadais s'ils erait possible pour lui de demdnaer un remboursement de taxes sur les intrants mais non.

Citation :
Une vente exonérée est une vente qui n'est pas taxable. Vous n'avez donc pas à percevoir la TPS ni la TVQ lorsque vous effectuez ce type de vente.

Voici quelques exemples de biens et de services dont la vente est exonérée :

le loyer d'un bail résidentiel pour une durée d'au moins un mois;
les résidences et les logements qui ne sont pas neufs au moment de la vente;
la plupart des services de garde d'enfants;
la plupart des services de santé et des services dentaires;
certains services d'enseignement;
certains services rendus par les organismes du secteur public (par exemple les gouvernements, les organismes de bienfaisance, les hôpitaux, les universités);
la plupart des services financiers, en ce qui concerne la TPS.

Les ventes exonérées ne vous donnent pas droit à des crédits de taxe sur les intrants (CTI) ni à des remboursements de taxe sur les intrants (RTI).

Isabelle
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MessageSujet: Re: Visite de la poupoune hier.   Mar 24 Avr - 14:17

Finalement, tu seras peut-être considéré comme une garderie pour personnes âgées ange
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lacstjean
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MessageSujet: Re: Visite de la poupoune hier.   Dim 6 Mai - 19:03

Bon ben.....on passe à une autre!
Après toutes les vérifications possibles et même en demandant un emprunt à la ciasse même où la proprio fait affaire et analyse par ceux-ci des états financiers des 3 dernières années, après consultation de mon comptable, une seule et unique conclusion possible. Non rentable et déficitaire depuis au moins les 3 dernières années. Lorsqu'on pense qu'en plus, elle n'a pas 5 cents de prêt hypothécaire à rembourser et que nulle part il n'apparait qu'elle verse le moindre salaire, il est bien évident qu'il est impossible d'entrevoir une possibilité de rentabiliser la résidence si en plus, nous, nous devons rembourser un emprunt.
En fait, personne ne réussi vraiment à comprendre sa comptabilité nébuleuse. Même son fils patine dans le vague et les à-peu-près lorsqu'on lui pose des questions le moindrement précises. En fait, il voit bien lui aussi qu'il n'y a rien à faire pour espérer voir un coin de ciel bleu dans ces chiffres orageux. Il me disait lors de notre dernière conversation qu'ils allaient fermer la résidence et vendre la maison telle qu'elle, sans rien en relation avec les personnes âgées.
Je crois que c'est leur seule chance.
Plus récemment, j'ai pu obtenir le tél. du responsable régional de la certification de toutes les résidences des alentours. Il les connait toutes et est parfaitement au courant qu'il est très difficile de rentabiliser ces résidences pour 9 personnes et moins. Il me disait que pour arriver à une réelle rentabilité, il faut se diriger vers les résidences d'une vingtaine de places! Oufffffffff....là, ça commence à être de l'hôtellerie assez sérieuse! De la bouffe pour 20, 3 fois par jour, 365 jours par an, les draps et vêtements de 20 personnes à laver, 20 chambres à nettoyer régulièrement pis vingt personnes avec qui vivre perpétuellement! Ben......c'est pas évident!
En fait, je n'arrive toujours pas à comprendre comment ce peut être possible de tenir de telles résidences de 9 et moins. Faut des missionnaires je peux pas croire! ;meuhhhhh; ;meuhhhhh; ;meuhhhhh;
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Cot-cot
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MessageSujet: Re: Visite de la poupoune hier.   Dim 6 Mai - 21:16

Sage décision! ange

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Armand-Denis
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MessageSujet: Re: Visite de la poupoune hier.   Sam 12 Mai - 15:26



C`est probablement mieux ainsi....


Bonne continuation.

:super:
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lacstjean
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MessageSujet: Re: Visite de la poupoune hier.   Mer 23 Mai - 3:23

On en a une nouvelle dans le colimateur! Dommage, il y a déjà quelqu'un d'autre qui a déposé une promesse d'achat dessus mais il semble que ça traîne beaucoup de sorte que l'agent immobilier a des doutes sérieux sur l'intérêt réel de l'acheteur.
À vue de nez, j'ai l'impression que ce serait parfait pour nous car il y a vraiment un appartement privé annexé à la résidence pour la proprio actuelle. 2 chambres, salon, cuisine, salle de bain tout pour avoir un vrai chez-nous. Les alarmes y sont branchées de sorte que même si tu es chez-toi, tu es prévenu s'il y a besoin. Bâtie en 1996 pour être une résidence pour personnes âgées, toutes les commoditées y ont été pensées et installées dès le départ. Portes-patio dans toutes les chambres, salles de bain complètes dans toutes les chambres, grand terrain, grande remise, 13 ou 14 chambres. Revenus de 145,000$ par an, la proprio actuelle n'y passe aucun week end et s'absente en plus deux jours sur semaine. Elle paie 65,000$ en salaires et est malgré tout rentable. Pas des masses mais un peu.
La belle-soeur sort à l'instant d'aller la visiter en compagnie du beau-frère. Il semble que tout est vraiment bien. Reste à espérer que l'autre acheteur qui est avant nous se retire!
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Michel
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MessageSujet: Re: Visite de la poupoune hier.   Mer 23 Mai - 18:56

Rien ne t’empêche de faire une offre d'achat. Normalement quand une offre d'achat est acceptée par le vendeur l'acheteur a une semaine pour fournir un document de sa Banque qui prouve qu'il a (ou obtiendra) l'argent nécessaire pour respecter son offre d'achat. Mais j'connais pas tout les détails conditionnel de son offre.

Demande quand même a voir les cinq dernier états financier et garde nous une chambre pour la visite ange
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MessageSujet: Re: Visite de la poupoune hier.   Aujourd'hui à 13:40

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Visite de la poupoune hier.
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